經(jīng)過三年多的調(diào)整，2024年四季度，中國核心城市房地產(chǎn)成交量連續(xù)3個(gè)月回升，出現(xiàn)止跌回穩(wěn)新趨勢。2025年，這一向好勢頭能否持續(xù)，并向更多城市擴(kuò)展？房價(jià)能否同步走穩(wěn)？隨著政策組合拳持續(xù)用力，今年樓市可能出現(xiàn)四大變化。

 

   2024年年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議將“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”置于今年重點(diǎn)工作之首。住建部明確指出，2025年要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位。這意味著今年部分限制性政策將被逐步取消，購房門檻也有望進(jìn)一步降低。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等需求端政策均已降至歷史最寬松水平。在“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)下，2025年中國核心城市限制性購房政策有望繼續(xù)優(yōu)化，例如：北京、上海、深圳等或繼續(xù)優(yōu)化限購等政策；各地降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等亦有空間。

 

   過去20多年來，預(yù)售制一直在中國樓市銷售方式中占據(jù)主導(dǎo)位置。未來，這一局面有望改變�，F(xiàn)房銷售或逐步代替預(yù)售制成為中國商品房銷售的主流方式。2024年，在中國商品住宅銷售中，現(xiàn)房銷售面積占比明顯上升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，中國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)1.91億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為7.22億平方米，占比升至約26.5%。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這一比例較2023年全年高7.73個(gè)百分點(diǎn)，較2020年低點(diǎn)時(shí)高16.31個(gè)百分點(diǎn)。2024年，盡管商品住宅整體銷售同比下降，但現(xiàn)房銷售持續(xù)保持較快增長。

 

   業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著現(xiàn)房銷售試點(diǎn)支持性政策不斷加力，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，在土拍階段就明確實(shí)行現(xiàn)房銷售的地塊占比將持續(xù)增加。克而瑞研究中心稱，2024年以來，全國至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

 

   廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來一段時(shí)間或?qū)⑹亲》款A(yù)售和現(xiàn)房銷售并存的時(shí)期。其中預(yù)售部分需加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管；同時(shí)，政策會加大在供地、規(guī)劃、報(bào)建、金融等方面對現(xiàn)房銷售的政策支持。

 

   2024年，主要城市房價(jià)處于下行通道。不過隨著預(yù)期改善，供需矛盾緩解，2025年部分熱點(diǎn)一二線城市房價(jià)有望率先止跌回穩(wěn)。官方數(shù)據(jù)顯示，2024年11月份：70個(gè)大中城市中，17城新房價(jià)格環(huán)比上漲，較2024年10月份增加10城；10個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比2024年10月增加2個(gè)；熱點(diǎn)城市房價(jià)率先回穩(wěn)，當(dāng)月上海、深圳、杭州、成都等城市一二手房價(jià)格環(huán)比均回升。

 

   麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，其中，上海新房價(jià)格自2022年6月份以來環(huán)比持續(xù)正增長，截至去年11月份，環(huán)比已連續(xù)上漲30個(gè)月�？硕�瑞研究中心認(rèn)為，目前行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。若穩(wěn)市場政策能持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房價(jià)有望全面止跌趨穩(wěn)。2024年以來，市場上涌現(xiàn)不少更劃算的“好房子”。隨著部分城市出臺計(jì)容面積新規(guī)，一些新房以“贈送”陽臺等方式提升得房率。相當(dāng)于消費(fèi)者花同樣的錢買到使用面積更大的房子。

 

   不少房企已在試水第四代住宅項(xiàng)目。中指研究院認(rèn)為，2025年，地方支持“好房子”建設(shè)的配套政策有望進(jìn)一步落地，如供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)化容積率、減少配建等，給企業(yè)提供更大操作空間。根據(jù)中指近3萬份調(diào)查數(shù)據(jù)，居民對“好房子”有諸多期待，如戶型方面更加關(guān)注全明設(shè)計(jì)及靈活改造空間。這也一定程度上表明居民對改善居住條件依然有較大需求，未來伴隨著更多“好房子”進(jìn)入市場，改善性住房需求有望得到進(jìn)一步釋放。