據(jù)27simn鋼管檢測(cè)員得知消息指出，樓市風(fēng)光不再，房?jī)r(jià)、地價(jià)降溫跡象明顯。與此同時(shí)，最新發(fā)布的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告以及記者調(diào)查采訪結(jié)果顯示，銀行房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)，房貸利率并未出現(xiàn)大面積回落。業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)居民購(gòu)房過(guò)快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門的高度關(guān)注，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策從嚴(yán)態(tài)勢(shì)難以改變。

    樓市降溫跡象明顯

    “我把房子的售價(jià)從之前的498萬(wàn)元調(diào)到480萬(wàn)元，便宜了18萬(wàn)元�！北本┑耐跸壬�打算賣掉他在雙井的老房，一開(kāi)始還想往上調(diào)價(jià)，最終不得不跟隨樓市大勢(shì)，在11月10日調(diào)低了房子報(bào)價(jià)。

    今年樓市“金九銀十”風(fēng)光不再，多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市為34個(gè)，較8月減少30.6%；漲幅超過(guò)2%的城市為6個(gè)，較8月減少三分之二。

    成交量方面，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅整體網(wǎng)簽量為8879套，是今年3月以來(lái)的最低位，環(huán)比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，環(huán)比減少18.4%，同比減少34.3%。

    “10月買方整體議價(jià)幅度明顯增大。”麥田房產(chǎn)分析師表示。根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月客戶議價(jià)空間為2018年以來(lái)的最高水平。上述麥田房產(chǎn)分析師指出，在雙方議價(jià)中降價(jià)房源比例達(dá)到95%。其中，降價(jià)幅度在5%以內(nèi)的成交房源占比為45%，降價(jià)幅度在5%至10%的成交房源占比為35%，降價(jià)幅度在10%以上的成交房源占比為14%，是今年以來(lái)的高位。

    除房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，地價(jià)溢價(jià)率也逐漸降低。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)城市中有46個(gè)城市出現(xiàn)平均土地溢價(jià)率下調(diào)，占比高達(dá)92%。與此同時(shí)，多個(gè)城市地塊出現(xiàn)流標(biāo)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近監(jiān)管部門對(duì)信托機(jī)構(gòu)的資金流向監(jiān)管趨于嚴(yán)格，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于融資渠道收緊而對(duì)總價(jià)較高的地塊十分謹(jǐn)慎，拿地意愿并不強(qiáng)烈。

    據(jù)27simn鋼管檢測(cè)員分析指出，整體而言，庫(kù)存上升、房產(chǎn)交易速度放緩，已經(jīng)成為現(xiàn)階段樓市的主要現(xiàn)象。庫(kù)存方面，日前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)達(dá)到32739套，是該數(shù)據(jù)最近三年首次超過(guò)3萬(wàn)，去年同期住宅供應(yīng)量只有20269套。房產(chǎn)交易方面，北京多位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，最近二手房交易情況基本平穩(wěn)，也有部分中介表示交易量下滑。“現(xiàn)在住房政策收緊，對(duì)供需都有影響，交易情況不如從前�！币晃绘溂夜ぷ魅藛T告訴記者。

    房貸利率整體未回落

    樓市降溫之下，有媒體近日?qǐng)?bào)道稱，部分城市房貸利率有下調(diào)跡象，這被視為房貸政策松動(dòng)的信號(hào)。不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2018年10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》，10月全國(guó)房貸利率方面，首套房及二套房貸款利率平均值保持上升，漲幅持平上月。

    該報(bào)告顯示，一線城市及二線城市利率中出現(xiàn)部分銀行房貸利率高位回落的情況，但總體利率水平保持平穩(wěn)，未來(lái)出現(xiàn)房貸利率大面積回落的可能性不大。

    《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前走訪了北京近10家銀行支行，發(fā)現(xiàn)北京并未出現(xiàn)明顯的房貸政策松動(dòng)跡象。在記者走訪的近10家支行中，中建工農(nóng)四大國(guó)有銀行、中信銀行(5.720,0.03,0.53%)和華夏銀行(7.860,0.11,1.42%)等多家股份制銀行以及北京銀行(6.040,0.04,0.67%)等城商行支行工作人員均表示，目前實(shí)行基準(zhǔn)上浮10%的首套房貸款利率政策，與之前保持持平。只有民生銀行(6.200,0.02,0.32%)某支行工作人員表示，首套房房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者，目前他們并未收到下調(diào)房貸利率的相關(guān)通知。

    貸款速度方面，多家銀行工作人員表示，與之前沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，根據(jù)房屋狀況、個(gè)人征信情況等一般在一周到一個(gè)月左右不等。

    上述報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比9月上升0.18%，漲幅保持較低水平。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)的銀行數(shù)量為19家，較上月增加16家，但回調(diào)的幅度一般在5個(gè)百分點(diǎn)左右，利率仍維持在基準(zhǔn)上浮15%至20%的水平。

    融360分析認(rèn)為，雖然少數(shù)銀行存在高位回調(diào)，但目前整體趨勢(shì)穩(wěn)定，未來(lái)繼續(xù)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能性較小，政策框架內(nèi)房貸市場(chǎng)的治理仍趨嚴(yán)。

    房貸政策仍將從緊

    業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)居民購(gòu)房過(guò)快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門的高度關(guān)注，樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策預(yù)計(jì)將持續(xù)收緊。

    最新發(fā)布的中國(guó)人民銀行《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》專門辟出“住戶部門債務(wù)分析”一章節(jié)來(lái)對(duì)居民加杠桿現(xiàn)象進(jìn)行闡述，凸顯監(jiān)管部門對(duì)于這一問(wèn)題的關(guān)切。該報(bào)告稱，我國(guó)居民購(gòu)房存在違規(guī)加杠桿情況。2017年短期消費(fèi)貸款增速異常，1月短期消費(fèi)貸款余額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，部分原因在于2016年下半年以來(lái)銀行逐漸收緊房貸授信，部分購(gòu)房者利用短期消費(fèi)貸款等渠道違規(guī)加杠桿，繞過(guò)首付比例限制，從而可能導(dǎo)致大量短期消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題更為突出。

    董希淼分析稱，我國(guó)居民杠桿率從國(guó)際比較來(lái)看不算很高，但近幾年上升速度很快，其中居民住房貸款的增長(zhǎng)起到了很大的助推作用。

    據(jù)27simn鋼管檢測(cè)員表示，從去年開(kāi)始，在多個(gè)監(jiān)管部門的政策調(diào)控下，銀行一直執(zhí)行較緊的房貸政策，而銀行房貸增量也出現(xiàn)一定幅度下降。央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為24.88萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速比去年末回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從緊的政策走勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。

    董希淼表示，下一步，應(yīng)將貨幣政策保持在穩(wěn)健中性的狀態(tài)。央行可通過(guò)多種手段適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性，但切勿讓貨幣政策滑向?qū)捤�，以免進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)銀行也要實(shí)施嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。同時(shí)，進(jìn)一步完善住房保障體系，盡快形成中低價(jià)位普通住房的有效供應(yīng)，加快廉租房、公租房等建設(shè)。